[줌 인 해외부동산] 코로나에 확 바뀐 기관들 부동산 투자…물류창고·데이터센터가 1순위 떠올라 - 매일경제 - 매일경제

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코로나19 확진자가 전 세계 1000만명이 넘고 사망자는 50만명을 넘겨 역사상 최악 바이러스로 기록될 것이 확실시된다. 이 같은 코로나19 사태가 국내 기관투자가의 부동산 투자 트렌드도 바꾸고 있다. 국내 기관투자가는 투자 포트폴리오를 구성한다. 예를 들어 국민연금은 국내 주식시장이 아무리 활황이라 해도 모든 자금을 국내 주식시장에 `올인` 할 수는 없다.

주식, 채권, 대체 투자 등 섹터를 나누고 그 섹터 안에서도 국가별로 나눠 포트폴리오를 구성하고 리스크를 헤지(hedge)하며 투자를 실행한다. 유명한 경제학자인 해리 마코위츠(Harry Max Markowitz) 이론처럼 한 바구니에 모든 달걀을 담지 않는다. 기관투자가는 지난해까지는 분명 오피스 자산에 집중했다. 오피스 자산은 인간 기본생활에서 차지하는 비중이 꽤 높기 때문이다. 일반적인 주거용 부동산은 투자자가 선호하는 투자 기간인 5년보다 임차 기간이 짧아 상대적으로 선호도가 떨어지지만 오피스는 임차 기간이 통상 5년 혹은 그 이상인 데다 집을 제외하고 가장 긴 시간을 보내는 공간이어서 선호도가 높았다. 하지만 코로나19 사태로 이 부분이 급격히 바뀌고 있다. 많은 기업이 재택근무를 시행하는 과정에서 오피스 필요성에 의문이 생겼다. 사람들은 영상 시스템을 이용해 회의를 하고 좀 더 편안하게 집에서 업무가 가능하다는 사실을 깨달았다. 실제로 실리콘밸리 기업 중 트위터는 코로나19 이후에도 원한다면 재택근무를 허용하기로 했고. 페이스북도 5~10년 안에 임직원 절반이 재택근무를 하도록 했다. 국내에서도 롯데그룹 지주가 주 5일 중 하루는 의무적으로 재택근무를 하기로 결정했다. 이런 변화로 많은 부분에서 비용 절감 효과 역시 분명해 보인다. 이렇게 오피스에 대한 임차인 수요가 떨어지니 기관투자가도 오피스에 대한 투자 매력도가 떨어지고 있다. 이런 흐름에서 가속화된 4차 산업 발전 기술은 물류창고와 데이터센터에 대한 매력도를 크게 높이고 있다.

코로나19 사태와 함께 가정에서 보내는 시간이 늘자 많은 물품과 음식물을 집으로 배달받기 시작했고 덩달아 물류창고에 대한 수요가 급증했다. 또 4차 산업 발전과 함께 온라인 주문을 받는 쇼핑회사가 활성화됐고 쇼핑업체나 제조사의 창고 공간 필요성도 함께 성장했다. 미국 최대 온라인 쇼핑몰인 아마존은 끊임없이 물류창고를 확장하고 있다. 실제 아마존은 올 2분기에 뉴욕주 퀸스에 100만제곱피트(약 3만평) 규모 물류창고를 임차했고 브루클린에는 62만제곱피트(약 1만7500평)의 창고를 계약 중이며 사우스 브롱크스에도 공간을 임차할 예정이다. 아마존은 지난해 하반기부터 약 3조5000억원을 물류창고 비용에 지출했고 고객 주문 폭주로 17만5000명을 신규 채용하겠다는 계획도 발표했다. 반면 미국에서는 올 상반기 약 3000만명이 일자리를 잃었다. 국내에서도 CJ대한통운이 더 빠른 배송을 위한 CJ대한통운 e풀필먼트 서비스를 올 2분기에 시작했다. 주문 후 최장 24시간 안에 배송이 완료되는 이 시스템이 가능한 것은 CJ대한통운 물류창고 인프라스트럭처 때문이다.

두 번째 자산은 데이터센터다. 코로나19 유행과 4차 산업이 발전하면서 데이터 수요가 급증하고 있다. 4차 산업은 온라인 주문 등 활성화로 이어지며 비대면 비즈니스가 활성화됐고 당연히 데이터에 대한 필요도 늘어났다. 투자자들은 이를 주시했다.

싱가포르투자청(GIC)은 미국 데이터센터 리츠인 에퀴닉스와 10억달러(약 1조2000억원) 규모 조인트벤처를 설립했고 국내에서도 이지스자산운용은 KT와 우즈베키스탄 인터넷 데이터센터 사업 개발 업무협약(MOU)을 최근 체결했다. 물류 투자 선호도가 올라가는데도 불구하고 기관투자가는 자산의 일정 비율을 유지하는 속성상 오피스 투자를 추가 집행할 수도 있다. 오피스 분야에서 새로운 트렌드는 선호하는 오피스 임차인의 변화다. 오피스 투자 시 기관투자가는 잔여 임차 기간이 10년 이상이고 매년 임대료 상승이 있으며 임차인 신용도를 꼼꼼히 살펴 운용 기간과 매각 시 문제가 발생하지 않도록 검토한다. 전통적으로 오피스 임차인 업종 중에서 가장 선호되는 업종은 금융업체였다. 하지만 이제 4차 산업과 코로나19 사태로 정보기술(IT) 회사와 국가 기관이 임차하는 자산에 대한 수요가 커졌다.

IT 업체 실적은 코로나19 사태와 함께 당분간 우상향으로 예상되며 이미 일정 신용등급을 가지고 있다면 더욱 선호된다. 마지막으로 정부기관이 임차한 자산도 인기가 많다. 물론 정부기관 임차 자산은 수익률 문제가 있을 수는 있지만, 코로나19 시대에 가장 안전한 임차인 중 하나로 꼽힌다. 물론 4차 산업이 더욱 발전하면 정부기관 임차 면적도 줄어들 수 있으나 만약의 사태까지 감안해 임차 계약을 맺는다면 임대인(투자자) 측에서는 큰 문제가 없을 것으로 예상된다.

[성정욱 도우지엔 대표]
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July 03, 2020 at 02:26AM
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